Fin che la banca va.... - La Concorrenza

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Gen

2010

Fin che la banca va....

Scritto da Eva Friller

mutui

.... lasciala andareeeee
Fin che il mercato immobiliare è a questi prezzi quaaaa... tu non compraaareee...

Chi di noi non ha mai desiderato comprarsi una casa? Ecco oggi vedremo cosa succede al sig. Rossi che, dopo una intensa nottata a pensare, ha avuto l'illuminazione divina! Chi glielo fa fare di pagare l'affitto per tutta la vita?

Con la stessa cifra si comprerà una casa... Il sig. Rossi non lo sa, ma mentre formula l'ultimo pensiero sta ancora sognando...

Ed eccolo lì, ha preso apposta un giorno di ferie per poter girare qualche banca per valutare l'offerta migliore, iniziando dalla SUA banca, insomma, lui è il sig. Rossi, mica pizza e fichi!

Cerca nell'armadio il vestito della festa, non può fare brutta figura, quindi tronfio e armato di tanta speranza raggiunge l'agenzia e si infila nella bussola...

"ATTENZIONE, SI PREGA DI DEPOSITARE GLI OGGETTI METALLICI NELLA CASSETTIERA"...

Il sig. Rossi nicchia, finge di palparsi le tasche, scrolla le spalle con aria angelica e fissa l'impiegato all'interno che con ampi gesti della mano gli indica "l'apposita cassettiera" alle sue spalle. Il sig. Rossi è sconcertato, allarga le braccia tenendo una 24 ore in una mano sul cui braccio è infilato il casco dello scooter e appeso un ombrello e mima con le labbra "ma io non ho niente" ...l'impiegato, frustrato, alza gli occhi al cielo e sblocca il metal detector permettendogli di entrare.

"Ooooh..."- insiste - "vede che non ho niente?". Sventola con convinzione il braccio libero mentre, soddisfatto, ferma il primo dipendente che trova, generalmente mentre il meschino sta andando un attimo in bagno. "Mi scusi, per un mutuo, posso chiedere a lei...?" - accennando un timido sorriso vagamente compiaciuto "No" - indicando un punto indefinito in fondo al salone - "deve chiedere alla mia collega" - e si dilegua prima che il nostro sig. Rossi possa chiederne il nome. Vaga sperduto, scrutando con occhi interrogativi dentro ai vari box e finalmente, un po' intimorito, vede una signora bionda senza nessun altro cliente davanti... si ferma fuori dal box, tossicchia e si sposta da un piede all'altro cercando di fare rumore per attirare la sua attenzione... invano. La bionda signora, intenta a far calcoli e a battere sui tasti del computer continua ad ignorarlo. Il sig. Rossi azzarda un passo all'interno del box e mentre sta per pronunciare la sua prima parola la signora bionda, senza nemmeno alzare lo sguardo, gli chiede: "Ha un appuntamento??" - sconcertato il sig. Rossi scuote istintivamente il capo, balbettando "ap-appunta...mento?.. Eh, no...". A quel punto la signora bionda lo degna finalmente di un'occhiata, e con quella che ai più, spesso, sembra una nota di compatimento, aggiunge: "Ma non lo sa che si riceve su appuntamento??" - paonazzo "Ehm ...no, io ...ecco" - senza lasciarlo finire l'impiegata con aria insofferente chiude di scatto la cartellina che ha davanti e lo invita a sedersi "Si accomodi lo stesso ma la prossima volta si ricordi di prendere l'appuntamento".

Il sig. Rossi è interdetto, lui non ha mai preso l'appuntamento, che diamine, è la SUA banca! Non prende l'appuntamento nemmeno quando va in posta, o al supermercato, o all'inps... (il sig. Rossi scorda però che lo prende se va dall'avvocato, dal dentista, dal medico e da qualsiasi altra figura professionale).

"Mi dica" chiede l'impiegata abbozzando un sorriso. "Ecco, io vorrei comprarmi casa... sa, chi me lo fa fare di pagare 600 euro di affitto, con quella cifra mi ci faccio un bel mutuo, almeno la casa è mia, no?" - cerca approvazione ma la faccia della signora bionda è una maschera di ghiaccio e non accenna ad aprire la bocca - "Avrei visto una casa no, vicino a quella in cui abito ora... sono circa 80 mq e la svendono praticamente... pensi - ridacchia per cercare di confortarsi da solo - vogliono solo 250.000,00 euro, un affarone!"

A questo punto la signora bionda sembra piegare impercettibilmente le labbra verso il basso in una smorfia di disgusto ma forse è solo un'impressione - pensa il sig. Rossi. "Ha portato la documentazione reddituale?" prorompe la donna allungando le mani verso il malcapitato. "La documentazione reddi-che?" - spostandosi istintivamente all'indietro sulla sedia con le rotelline finendo con lo schienale contro la parete del box.

"Sì, i documenti che attestano i suoi redditi, lei lavora no?" - aggrottando la fronte -"S-sì lavoro in un negozio di alimentari" - la bionda rotea gli occhi - "Allora mi dia le ultime due buste paga e il CUD" - muovendo con impazienza le dita.

"Ah!" riesce solo a pronunciare il sig. Rossi e quando apre la bocca per rispondere viene anticipato "... non vorrà mica dirmi che non solo si è presentato senza appuntamento ma per di più senza la documentazione??" - sgrana gli occhi la bionda mentre pronuncia la parola documentazione scandendo ogni sillaba. "N-no..." - balbetta il sig. Rossi - "Io volevo solo sapere giusto qualche informazione..." - esita e commette un grosso errore...

"Certo, qualche informazione, e sulla base di che cosa dovrei dargliela eeeh?" - spostando il busto verso di lui "su quello che mi racconta lei, eeeeh?" - nuovamente avanza sulla scrivania con fare minaccioso... "Allora" - si rilassa appena la bionda - "quanto prende di stipendio annuo da CUD?" Il sig. Rossi socchiude gli occhi cercando di ricordare... "Allora...?!" - incalza la bionda - "non mi dica che non sa quanto prende all'anno...?!" - piega la testa e lo guarda in attesa - "Sì... cioè, certo che lo so, ecco, prendo 24.000,00 euro, certo" annuisce con vigore il nostro eroe. Lei lo guarda aggrottando nuovamente la fronte: "Quindi prende 2.000,00 euro al mese?". "Seeeeee... magari - gongola senza motivo il sig. Rossi - prendo 1.100,00 euro... NETTE eh".

La bionda non batte ciglio mentre batte invece ruomorosamente sui tasti della calcolatrice, quindi lo guarda e gli pone la fatidica domanda: "Era orientato sul tasso fisso o sul tasso variabile??" - Il Sig. Rossi porta la mano al mento e se lo gratta con vigore quindi esclama entusiasta: "Lei cosa mi consiglia??" - non avendone idea.

La bionda continua a fissarlo quindi, quasi in un sussurro, "dipende da cosa vuole fare LEI. Il TAN del tasso fisso si basa sull"IRS più un algoritmochenonstoquiaspiegarle - tutto in un fiato - dato dalla Direzione e resta tale per tutta la durata del mutuo mentre il TAN del tasso variabile si basa sull'EURIBOR mensile più uno spread e ovviamente la rata non è quantificabile per tutta la durata del piano di ammortamento, chiaro no?" Stupita fissa il suo interlocutore che si è perso sull'IRS e sta cercando di capire che nesso possa avere quello che a lui ricorda un fiore con un mutuo. "Quindi...? IRS o EURIBOR?" Il sig. Rossi arrossisce violentemente, lui vende affettati e non gli sembra che l'EURIBOR sia un tipo di salume..."Guardi, che differenza c'è?? Ma sì, mi faccia entrambe i prospetti" - cerca di sorridere per sollevarsi dall'imbarazzo.

La bionda senza battere ciglio scrive velocemente sul computer fermandosi solo per un momento per poter chiedere al cliente: "Per quanti anni??". Qui il nostro eroe non ha dubbi! Prima lo finisce di pagare e prima si toglie il pensiero..."15 o al massimo 20 anni" - mostrando un sorrisone a 45 denti. La bionda fa spallucce mentre inserisce gli ultimi dati nel sistema e lancia una stampa. "Ovviamente farà l'assicurazione vero?". Il sig. Rossi aggrotta la fronte, pensava di essere in banca e si ritrova a dover fare un'assicurazione, poco convinto inarca un sopracciglio e annuisce. "Bene - rompe finalmente il silenzio l'impiegata - con il tasso fisso in 20 anni viene una rata di circa 1.700,00 euro mentre con il variabile scendiamo a 1.250,00 euro, ovviamente poi dobbiamo aggiungerci la rata dell'assicurazione caso morte che son circa altri 100,00 euro al mese, quanto prende il cointestatario?" lasciando cadere una pila di fogli davanti al naso del sig. Rossi che ancora interdetto ha avuto un'emiparesi che l'impiegata ha scambiato per un mezzo sorriso, appena sentito l'importo della rata ... "N-non c'è nessuno.... son solo io..." avvilito si accartoccia nelle spalle prima di chiedere con un filo di voce "Ma con il mio reddito... che cosa posso permettermi...?!" abbassa lo sguardo mentre la bionda, con sincera comprensione, gli risponde: "un box".

La vicenda del Sig. Rossi, purtroppo, si verifica molto più spesso di quanto si possa immaginare, soprattutto in un momento di mercato immobiliare fermo come quello che stiamo vivendo, in cui, fortunatamente, quella che gli esperti chiamano “bolla immobiliare” si sta progressivamente sgonfiando.
L'abbassarsi dei rendimenti degli investimenti negli ultimi anni ha portato molte persone a credere che l'unico investimento sicuro fosse, in realtà, il “mattone”, causando così un aumento spropositato e immotivato dei prezzi degli immobili. Per quanto riguarda i mutui, dobbiamo invece precisare un paio di cose così che, se un giorno anche voi doveste sognare di comprare casa, non caschiate dallo stesso “pero” del nostro ignaro protagonista. Facciamo subito una distinzione fra tasso fisso e tasso variabile così per meglio capire di cosa parliamo. Il tasso fisso in effetti è spesso un tasso composto e definito da tabella che prende come riferimento l'IRS cioè l'Interest (Interesse) Rate (Tasso) Swap dove gli “Swap” non sono altro che i famosi “strumenti di investimento Derivati” di cui tanto si è sentito tragicamente parlare negli USA lo scorso anno tanto da portare la Federal Reserve (FED - Banca centrale Americana) all'azzeramento repentino dei tassi.
Il Tasso fisso dunque si definisce in fase di stipula (quando cioè si firma l'atto notarile di compra-vendita o rogito che dir si voglia) e resta tale per tutta la durata del mutuo permettendo di quantificare la rata in modo definitivo per tutto il piano di ammortamento che non è altro che l'intero elenco di tutte le rate una per una con evidenziato quanta parte di capitale e quanta di interessi andremo a pagare nel corso del nostro finanziamento per ciascuna rata, dalla prima all'ultima (vedremo tra l'altro che la percentuale di interessi è maggiore nelle prime rate e poi decresce nel tempo, ecco perché spesso dopo qualche anno ci troviamo a dovere ancora rendere un capitale maggiore di quello che pensavamo).
Il tasso variabile invece si basa appunto su una componente che varia, l'indice EURIBOR o EURo Inter Bank Offered Rate, tasso interbancario di offerta in euro che può essere valorizzato a 1, 3 o 6 mesi, raramente a 1 anno, più quello che viene comunemente chiamato SPREAD che non è altro che la parte fissa che indica la “commissione” che gli istituti di credito trattengono sulla rata.
È quindi evidente che nella valutazione della scelta del tipo di tasso è importante considerare che in momenti di mercato come quello attuale in cui l'EURIBOR è di poco superiore allo zero lo spread sarà alto e resterà tale anche nel momento in cui l'euribor dovesse ricominciare a salire. Quindi se ci applicano uno spread del 2,10% + l'euribor a 1 mese (ipotizziamo circa uno 0,48% ma ovviamente è soggetto a cambiamento) oggi il risultato complessivo di 2,58% ci può sembrare un ottimo tasso e la rata di molto inferiore a quella di un tasso fisso che orientativamente si è “congelato” intorno al 5% circa.
Consideriamo però che stiamo parlando di un finanziamento a medio/lungo termine e difficilmente i tassi resteranno così per più di un paio di anni ancora, per cui rischiamo magari che, fra 10 anni, l'euribor sia tornato a 4% e quindi il nostro tasso sia salito al 6,10% (non dimentichiamoci che prima del taglio netto l'euribor ad agosto 2008 aveva ampiamente toccato la soglia del 5%). Nella richiesta di mutuo poi non dimentichiamoci una cosa importante, il nostro rapporto rata/reddito (cioè in che percentuale la rata che andremo a pagare influirà sul nostro reddito al netto di tutti i costi fissi - ad esempio la rata dell'auto - che abbiamo in corso) non può superare il 40% anche se ad oggi, alcune banche sul tasso variabile scendono al 30% (per i motivi di possibili rialzi eccessivi di cui sopra) e che deve sempre avanzare quello che viene volgarmente chiamata la “soglia di sopravvivenza” che, mediamente, è calcolata in circa 600,00/700,00 euro a persona (cioè tolte tutte le rate e i costi fissi quanto resta per poter vivere - spesa, bollette, etc).
La banca che vi nega un mutuo perché manca uno di questi parametri/requisiti, in realtà, pur facendo il proprio interesse di protezione del credito e riduzione del rischio, fa anche il vostro, perché troppo spesso, presi dall'enfasi di acquistare casa, si pensa di poter sopportare ogni tipo di sacrificio ma non dimentichiamoci che stiamo parlando di anni, non di giorni, nelle migliori delle ipotesi siamo su una media di 25/30 anni... davvero sareste disposti a mangiare e a far mangiare ai vostri cari “pane e patate” per 30 anni....? (E qui permettetemi di sentirmi un po' nei panni della bionda anche se bionda non sono).
Spendiamo due parole anche sul TAN - Tasso Annuo Nominale - e sul TAEG - Tasso Annuo Effettivo Globale - che normalmente sentiamo nominare o leggiamo qua e là su riviste e pubblicità di finanziamenti o crediti rateali. Ad occhio inesperto la differenza potrà sembrare di poco valore mentre invece la differenza fra i due tassi è proprio quella che determina la convenienza del finanziamento stesso. Il TAN infatti non è altro che il puro interesse applicato al credito concesso su base annua. Il TAEG invece è un calcolo che ci permette di capire quanto in effetti ci è “costato” realmente in termini di tasso % il nostro finanziamento, perché tiene conto anche di tutte quelle spese accessorie obbligatorie correlate al finanziamento stesso (assicurazione ove sia obbligatoria, spese istruttorie di apertura pratica, spese delle eventuali garanzie, incasso rate, etc); è per tanto evidente che un mutuo con TAN del 5% e TAEG del 6% è più conveniente di uno con un TAN del 4,50% e un TAEG del 7% perché nel secondo caso vuol dire che, se sul credito concesso è vero che noi paghiamo un interesse del 4,5% è altrettanto vero che tutte le altre spese accessorie incidono a tal punto da portare l'importo complessivo da noi pagato nell'arco della totalità del finanziamento ad una cifra tale che è come se avessimo in realtà corrisposto un tasso di interesse del 7%.
Infine ricordiamo una cosa fondamentale. L'unica assicurazione obbligatoria sui mutui è quella relativa allo scoppio e incendio dell'immobile (ma trattasi di cifra davvero irrisoria) o quella sulla vita che, se sottoscritta, da diritto ad una agevolazione o ad uno sconto sui tassi di interesse diventando quindi una “condicio sine qua non” cioè una condizione senza la quale non può verificarsi quel dato evento (tasso agevolato). Tutte le altre sono FACOLTATIVE cioè è il cliente che decide se farle o meno anche se, ovviamente, soprattutto per chi ha una famiglia mono-reddito o comunque dei figli, è quanto meno consigliabile sottoscriverne una (molte estendono infatti la copertura assicurativa non solo al caso morte ma anche alla perdita di lavoro o all'invalidità temporanea o permanente).

L.A. vostra Eva F.